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一波住房调控政策就要袭来!政府的底牌,打完了吗?_沙龙会官方网站

本文摘要:纽村居,大不易。

纽村居,大不易。2021年Demographia国际住房可负担性年度报告指出,奥克兰是住房负担能力第四低的城市。这座城市的房价中位数是家庭总收入中位数的10倍之多。

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本周二,新西兰财长Grant Robertson表示政府将会在下周公布一揽子住房政策,其中包括其他投资领域的激励措施和针对房产市场的抑制措施。那么,下周会出怎样的政策?新西兰房价到底算不算贵,有没有攀至顶峰?央行、财长的政策能否真正控制房市?另外,什么样的政策才能算作有效的政策呢?通过资料检索和专家采访,财哥试图为大家揭晓答案。投资者热情降低了吗?在具体聊新西兰之前,咱们先来看一件国际大事:美联储当地时间17日宣布,维持联邦基金利率目标区间在零至0.25%之间,其也将继续保持高度宽松的货币政策立场,为经济复苏提供支持。

消息一出,亚洲股市及美国股指期货应声走高,新西兰元也得到提振。美国政府预期今年的经济增长也迅速跳升。

新西兰的货币政策同样旨在刺激经济。此前发布过资产购买(LSAP)计划和贷款融资计划(FLP)。在此大背景之下,新西兰最新的年度GDP却下降了2.9%。新西兰统计局称,年度GDP的降幅在新西兰历史上前所未有,原因就在于去年的Lockdown。

为了控制过热的房市,新西兰央行已重新纳入LVR限制,3月1日起,对首次购房者重新实施20%的LVR(贷款对价值比率)限制,对投资者的限制则变为30%。从5月1日起,投资者的LVR限制将会调整为40%。

坊间预判,LVR限制对近几个月来的活跃房产投资者活动,会产生一定的影响。独立经济学家Tony Alexander就表示,投资者的需求可能已经开始下滑。强硬的住房政策要来了?有人唱好,就有人唱衰。

独立经济学家Tony Alexander接受记者专访时表示:“LVR的作用并不会很大,我也无法判断下周政府会发布怎样的新政。”财长Grant Robertson将在下周宣布解决住房供应方面问题的政策。有分析机构指出,政府可能出台的政策方向分为刺激其他经济和降温房市两大类型。

财哥根据不同的政策,进行了相应的发布可能性评级(满分为五颗星,分数越高,可能性越大):刺激经济政策:1、降低KiwiSaver需要支付的税率,鼓励大家转移投资方式,而不是仅仅局限于房地产市场。财哥评级:★★★对KiwiSaver“动手”,可能是治标不治本的举措,央行可能出台这一政策,但概率应该不大。2、对降低房产外的其他资本收入税收,鼓励新西兰人就行更多元化的投资。

财哥评级:★在资本利得税征收无望的前提之下,实施这一政策,可能性很小。降温房市政策:1、将明线测试时间延长以降低投资者的房产投资欲望,财哥评级:★★★总理对于明线测试政策一直“含糊不清”,没有给出过确定的答案。在下周引入上述政策,似乎不太可能。2、限制银行放贷,引入DTI(Debt to Income,贷款收入比)甚至LIR(Loan to Income,家庭还贷能力)的限制规定。

财哥评级:★★★★★这一政策,多位经济学家都提及过。财哥认为,无风不起浪,政府和央行很可能在提前“放风”后,颁布此类政策。绿党财政发言人Julie Anne Genter也表示,政府可以通过取消五年期限的明线测试来限制对投资者的税收优惠。

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那么,有没有合适的解决方案?CoreLogic的高级房地产经济学家KelvinDavidson表示,LVR限制30%的作用不太大,但是40%的限制应该会真正产生影响。Davidson说,可能需要六个月到一年的时间才能使房市需求和价格降温。如果LVR起到的作用不及预期,政府还有什么“底牌”可以“打”?Tony Alexander接受专访时表示,下周的政策会最终在长期的时间跨度内对新西兰房市造成影响,但在短期内并不会产生很多实际的作用。

他告诉记者,供需问题是新西兰房地产市场一直以来的掣肘,也是影响房地产市场的关键所在,“政府要做的是提高供应、降低需求,而在需求的控制方面,政府就从来没有发布和实施过行之有效的政策”。Tony Alexander直言,央行并不需要对过高的房价或房价上涨率负责。而房产市场过热,势必会导致首次购房者更难进入房地产市场,“一方面,政府在提升公屋供给,这不能照顾到大多数首次购房者;另一方面,LVR的限制对于50-65岁年龄区间的投资主力不会产生很多影响”。

业内人士:自由市场的规则难以改变Tony Alexander认为,DTI政策主要被用于降低银行放出的高风险贷款数量,它可能会在未来被央行采纳以控制房市,但在短期内,比如下周,政府应该不会公布相关政策。一位业内人士告诉记者,新西兰依然是一个 “Free market”,政府的过多限制和政策可能会违反这一基本准则。

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不过,这位业内人士也直言,房市持续高位不可持续,但市场需求依然会存在,投资者也会作出更适合他们的、收益更高的投资选择。Kiwi Bank高级经济学家JeremyCouchman表示,最近的房价上涨趋势可能会抑制LVR所带来的影响。

而限制投资者的债务对收入比(DTI)政策,则可能会给房市带来更大影响。=== The END (回页顶) ===。


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